З якого моменту договір купівлі-продажу майна на аукціоні вважається укладеним

Питання: З якого моменту договір купівлі-продажу майна на аукціоні вважається укладеним? 

Відповідь: Договір є укладеним в момент, коли переможцем оголошено учасника, який запропонував найвищу ціну.

Обґрунтування:

Наявність вказівки в Законі на різні документи, якими оформлюються результати аукціону (договір купівлі-продажу, протокол про проведення аукціону, акт  про передання права власності, свідоцтво про придбання майна на аукціоні) викликали питання: з якого моменту договір купівлі-продажу вважається укладеним?

Слід зазначити, що відповідно до чинної ч.1. ст. 50 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», продаж майна на аукціоні оформлюється договором купівлі-продажу, який укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів.

Водночас стаття 69 Закону містить норми щодо складання та змісту протоколу про проведення аукціону, містить всі ті дані щодо початкової вартості майна, ціни продажу, інформації про майно, що продається, та переможця торгів, як і договір купівлі-продажу. Крім того, у Законі вказано, що протокол про проведення аукціону для нерухомого майна разом з актом передання є підставою для видачі нотаріусом правоустановчого документа – свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні (ст. 75 Закону). Таким чином, для виконання договору – передання права власності на нерухоме майно – підписаний сторонами (а тим більше нотаріально посвідчений) договір (як документ) не потрібен.

Тож необхідно виходити із того, що договір (як акт волевиявлення та правочин) вважається укладеним в момент, коли переможцем оголошено учасника, який запропонував найвищу ціну. Протокол є тим документом, який підтверджує укладення договору купівлі-продажу на аукціоні (але сам договором не є).

Зазначений висновок підтверджується і обов’язком переможця негайно після його оголошення переможцем сплатити ціну (або її частину) – ч.6 ст. 64 Закону. Якби на момент оголошення переможця ще не був би укладений договір купівлі-продажу, то не могло б бути і обов’язку  зі сплати ціни.

Слід визнати, що в окремих положеннях Закону міститься зайве регулювання. Саме це і створює проблему в належному тлумаченні та застосуванні положень Закону, якими регулюється порядок укладення договору купівлі-продажу на аукціоні. Зокрема, міститься зайва вимога оформлювати та підписувати (ч.ч.3, 4 ст. 71), на додаток до протоколу та акту, непотрібний документ – договір, який не містить ніяких відомостей, яких би не було у протоколі. Хоча підхід, за якого майно, зокрема нерухоме, продається без укладення договору купівлі-продажу (як документу), добре відомий вітчизняному законодавству і правозастосовній практиці та вже давно використовується – він передбачений Законом України «Про іпотеку».

Належному застосуванню Закону особливо заважає правило ч.4 ст. 50 Закону: «Укладений на аукціоні договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню». Це правило відтворює загальну норму ст.657 ЦК («Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі») і тим самим заважає застосуванню спеціального правила Закону про укладення договору купівлі-продажу на аукціоні (в тому числі і нерухомості) в усній формі.

Втім, наразі у ВР готується до розгляду у 2-му читанні проект Закону №0883 «Про внесення змін до деяких законів України з питань банкрутства», яким будуть внесені зміни, покликані істотно зменшити рівень суперечливості у Законі, зокрема і в цьому питанні. Так, передбачається виключити ч.ч.1, 2, 4 ст. 50, виключити ч.3 ст. 71, а ч.4. ст. 71 – переформулювати, аби прибрати згадку про підписання договору, із ч.1 ст. 73 прибираються наслідки непідписання договору учасником.